又到一年暑期孩子入学的日子，市民王女士焦急地通过“新民帮侬忙”微信公众号向新民晚报夏令热线求助，2023年，她通过房产中介机构，花费480万元购置了一套二手房，本为让孩子顺利就近入读初中。不料今年意外发现，该房屋的入学名额因卖家此前使用过，未满足“五年一户”政策要求，孩子入学资格因此悬空。
为娃入学
掏空家底
王女士介绍，为了孩子升学考虑，全家很早就开始物色房子。
最初选房时就和中介表明用于孩子升学，务必确保入学名额不被占用。
2023年6月，在中介机构推荐下，最终掏空480万元家底购买了一套闵行区平南二村的房子。
图为涉事小区平南一、二村
闵行区这个学校的对口招生政策是“每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会”，因此王女士在买房时，特意询问房东五年一户的使用情况。
当时他说自己孩子读初一，而我的孩子刚好是二年级，入学名额刚好不受影响。
王女士回忆，不论是看房、签约，直到在办房屋过户手续时，中介也是和房东再三确认，学位名额未被占用。
然而，到了今年，王女士的孩子即将面临升学，她意外发现费劲心思买的房子，却用不了入学名额。
按当初算法，房东的孩子暑假后该读高一，但实际上才升初三。
也就是说，王女士家的孩子入学直接受到了影响。她随即找上家理论，对方轻描淡写丢出一句“你记错了”。
王女士认为，中介机构在签约付款前对“房屋入学名额是否被占用”这一关键信息没有尽到审核的义务和责任，书面合同中未对教育升学名额这一关键事项进行约定，眼下不但升学受阻，维权也陷入被动。
王女士的孩子即将面临升学，却用不了入学名额，图为学区房示意图
我要求中介机构调取当年双方签合同录像视频，但他们说找不到了。
名额被占
陷入僵局
新民晚报夏令热线记者联系到中介机构当初负责王女士购房事宜的工作人员。对方表示：
我们联系过上家，但他推翻了此前的说法，否认存在欺瞒。
当新民晚报夏令热线记者追问相关细节时，该工作人员回称，此事已有专人对接处理，不便透露更多信息。
相关负责人秦女士则反馈，中介机构无法查询“学位占用”情况，通常会在购房的补充合同中加入“学位未被占用”的条款。
目前难以核实当时的具体情况，王女士也提出补充合同已遗失。
她强调，事件发生后，机构一直与王女士保持沟通，协商后续解决方案。
《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定，中介合同是“中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。然而，房屋中介的工作职责并不仅限于居间介绍。上海市金茂律师事务所梅颖达律师指出，实践中，房屋中介通常还需承担如实报告与订立合同相关的重要事实、协助办理手续、提供必要咨询与建议等义务。在此次交易中，教育升学名额（学位）问题显然是影响房屋买卖合同订立的关键事实，中介有义务对此进行充分了解并提示购房者。
若购房者在交易过程中已明确告知中介其购房目的为子女教育升学，作为专业机构，中介理应知晓上海市关于房产入学名额的限制政策，并应预见到名额问题对购房决策及子女入学的重大影响。
梅颖达律师提到，中介未能提示双方就教育升学名额事宜进行书面约定，未能充分履行应尽义务，存在明显过失。他同时建议，买家在与中介签订居间合同时，应将诸如教育升学名额等特殊需求明确写入合同条款，以促使中介在居间过程中向卖家或相关机构核实情况，并建议双方在房屋买卖合同中纳入相关约定。
律师详解
权益保障
梅颖达律师特别提醒，购房者应在房屋买卖合同中明确约定教育升学名额（学位）相关条款，具体可包括以下内容：
律师提醒购房者应在房屋买卖合同中明确约定教育升学名额（学位）相关条款，图为购房合同（资料图/图文无关）
1. 出售方的保证与责任
出售方需保证该房屋在特定期限内（如五年内）未占用入学名额；交易完成后，出售方应积极配合办理户籍迁移手续；若导致买方子女无法入学，出售方应承担相应责任，包括但不限于：解除合同、全额返还购房款、赔偿损失（如购房差价、子女入学的额外支出、因购房目的无法实现而产生的其他经济损失等）。
2. 中介的告知义务与责任
购房者在签订居间合同时，可明确要求中介对房屋关键信息（如产权状况、房屋质量、学位占用情况等）进行核实并如实告知。合同中应载明中介的告知义务及违约责任，如中介故意隐瞒或提供虚假信息，须承担相应赔偿责任。
3. 交易过程中的注意事项
保持与中介的书面沟通，避免仅依赖电话交流，关键信息应通过文字记录留存；及时跟进交易进展，审慎评估中介的建议，必要时可要求其出具书面说明；如遇争议，及时固定证据（如聊天记录、邮件、书面函件等），以便维权。
王女士的权益是否能够得到保障？“新民帮侬忙”将继续关注。
帮侬忙工作室
策划 | 钱俊毅
文字 | 季晟祯
摄影 | 网络
编辑 | 钱俊毅 姚储杰
编校 | 杨叶
